С июля нынешнего года вступили в законную силу поправки в 214-й федеральный закон. Теперь застройщику, прежде чем он приступит к работе, нужно открыть специальный эскроу-счет в банке. На нем будут аккумулироваться средства потенциальных новоселов. Что, по замыслу авторов закона, должно помочь строительным компаниям довести работы до конца, а дольщикам — уберечь от вложения средств в долгострои. Однако до сих пор в Приморье нет ни одного реализованного проекта с применением нового механизма финансирования. Почему это происходит и какие перспективы с новосельем в регионе, «Приморской газете» рассказал заместитель директора СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко.
—Сергей, сейчас дольщики получили возможность выбирать один из двух механизмов банковского контроля средств. Первый механизм — это эскроу-счета, а второй — банковское сопровождение счета застройщика. Люди готовы на таких условиях участвовать в строительстве домов. Почему же не торопятся строители работать по-новому?
— Схема с эскроу-счетами лично мне кажется выдуманной и нежизнеспособной. По ней сложно работать. Поэтому застройщики оформили разрешения на строительство еще по старым правилам, и эти объекты будут строить без этих новаций. Надеются, что за это время законодательство изменится в лучшую сторону. А пока от нового закона пострадали только будущие новоселы. Цена на жилье уже выросла и будет расти дальше. Строить станут меньше, отсюда и рост. Переходный период на новую схему, предложенную депутатами, может продлиться с десяток лет, пока новые игроки не зайдут на рынок.
— Кто же это будет?
— Думаю, их можно разделить на две группы. Первая — строительные компании, собственниками которых являются банки. Этот процесс уже идет. В этом случае банк будет полностью контролировать движение денег. Схема прозрачная, но очень дорогая. По ней финансовое учреждение сможет заработать дважды: и на строительстве, и на дольщиках. Предположу, что именно ради поддержания банковской системы России, которая сейчас находится в пике, и были вписаны эти изменения в федеральный закон.
— Думаю, их можно разделить на две группы. Первая — строительные компании, собственниками которых являются банки. Этот процесс уже идет. В этом случае банк будет полностью контролировать движение денег. Схема прозрачная, но очень дорогая. По ней финансовое учреждение сможет заработать дважды: и на строительстве, и на дольщиках. Предположу, что именно ради поддержания банковской системы России, которая сейчас находится в пике, и были вписаны эти изменения в федеральный закон.
— А вторая группа?
— Вторая группа — это те застройщики, которые смогут накопить необходимый капитал и будут строить жилье за собственные средства. В этом случае они вообще не подпадают под действие закона. За свои деньги построил, а потом продал. Я думаю, что сегодня в Приморье 15-20 застройщиков в состоянии накопить средства для строительства за свой счет домов в 5-10 тысяч квадратных метров (для сравнения: обычная пятиэтажка — это 3-4 тысячи кв. м, а «свечка» в 15-20 этажей — около 10 тысяч кв. м). Эта схема очень выгодна для застройщика. Ему не придется продавать квартиры по себестоимости на этапе котлована. Теперь все квартиры будут уходить только по максимальной цене, когда дом сдан. Таким образом, строительный рынок Приморья перестроится, а за его надежность сполна будут вынуждены заплатить простые люди.
— Неужели у дольщиков нет теперь никакой надежды приобрести жилье по себестоимости? Может, как раньше, создать кооператив?
— Можно. Очень хороший вариант. И пример тому — строительство двух домов для сотрудников одного из приморских вузов. Кстати, создать жилищный кооператив может любая группа лиц, объединенных, например, одним местом работы. Им нужно сформировать список желающих, зарегистрировать кооператив, купить земельный участок. После чего можно нанять инженерную компанию, которая выберет проектировщика и возьмет на себя вопросы согласования проектной документации и взаимодействия с надзорными органами. Отдельно отмечу, что эта инженерная организация, выполняющая функции технического заказчика — ключевое звено, без нее такие проекты нежизнеспособны.
После нужно нанять подрядную организацию, которая построит дом по строительной себестоимости. Она обычно составляет около 45 тыс. рублей за квадратный метр. Суммарно с земельным участком, расположенным в пределах Владивостока, проектом и строительством дома, включая наружные сети и благоустройство, с применением качественных материалов такой дом будет стоить около 65 тыс. руб. за квадратный метр.
— Вторая группа — это те застройщики, которые смогут накопить необходимый капитал и будут строить жилье за собственные средства. В этом случае они вообще не подпадают под действие закона. За свои деньги построил, а потом продал. Я думаю, что сегодня в Приморье 15-20 застройщиков в состоянии накопить средства для строительства за свой счет домов в 5-10 тысяч квадратных метров (для сравнения: обычная пятиэтажка — это 3-4 тысячи кв. м, а «свечка» в 15-20 этажей — около 10 тысяч кв. м). Эта схема очень выгодна для застройщика. Ему не придется продавать квартиры по себестоимости на этапе котлована. Теперь все квартиры будут уходить только по максимальной цене, когда дом сдан. Таким образом, строительный рынок Приморья перестроится, а за его надежность сполна будут вынуждены заплатить простые люди.
— Неужели у дольщиков нет теперь никакой надежды приобрести жилье по себестоимости? Может, как раньше, создать кооператив?
— Можно. Очень хороший вариант. И пример тому — строительство двух домов для сотрудников одного из приморских вузов. Кстати, создать жилищный кооператив может любая группа лиц, объединенных, например, одним местом работы. Им нужно сформировать список желающих, зарегистрировать кооператив, купить земельный участок. После чего можно нанять инженерную компанию, которая выберет проектировщика и возьмет на себя вопросы согласования проектной документации и взаимодействия с надзорными органами. Отдельно отмечу, что эта инженерная организация, выполняющая функции технического заказчика — ключевое звено, без нее такие проекты нежизнеспособны.
После нужно нанять подрядную организацию, которая построит дом по строительной себестоимости. Она обычно составляет около 45 тыс. рублей за квадратный метр. Суммарно с земельным участком, расположенным в пределах Владивостока, проектом и строительством дома, включая наружные сети и благоустройство, с применением качественных материалов такой дом будет стоить около 65 тыс. руб. за квадратный метр.
Но такая форма, как жилищный кооператив, выгоден только самим жителям. На таком строительстве, как правило, не могут заработать ни банки, ни застройщики, ни риэлторы, поэтому данный формат не рекламируется и не особенно развивается, да и активных граждан у нас не так много.
— Многоэтажные дома сплошь и рядом возводят из бетона, смотрятся они до отделки не очень привлекательно. Может, хоть небольшой кооперативный дом можно будет построить из кирпича?
— Каркасно-монолитная технология на сегодняшний день одна из лучших. Всю нагрузку на себя принимает железобетонный каркас. Блоки, из которых выкладывают стены — это тяжелый, массивный и прочный материал. Он лучше, чем всякие там китайские панели, которые только снаружи красивые.Так что если и смотрится строящийся дом серым, это не значит, что он некачественный, скорее, наоборот. А вот кирпич был и остается лучшим отделочным материалом, но он недешев.
— Многоэтажные дома сплошь и рядом возводят из бетона, смотрятся они до отделки не очень привлекательно. Может, хоть небольшой кооперативный дом можно будет построить из кирпича?
— Каркасно-монолитная технология на сегодняшний день одна из лучших. Всю нагрузку на себя принимает железобетонный каркас. Блоки, из которых выкладывают стены — это тяжелый, массивный и прочный материал. Он лучше, чем всякие там китайские панели, которые только снаружи красивые.Так что если и смотрится строящийся дом серым, это не значит, что он некачественный, скорее, наоборот. А вот кирпич был и остается лучшим отделочным материалом, но он недешев.
Первые европейцы, посетившие Владивосток после открытия города, удивленно говорили: «Какие у вас богатые люди здесь! Столько кирпичных домов!» В Европе это самые дорогие дома: труд каменщиков ценится высоко, как поистине ювелирная работа. Прошло время, и наш рынок заполнился всякими так называемыми современными материалами. Чем современней, тем тоньше и дешевле. Сначала 18, потом 14, потом 10, а сейчас и вовсе — 6 мм. Но куда им тягаться с кирпичом толщиной 120 мм! Так что теперь им облицовывают только дома премиум или элит-класса. Кооператив как раз и может сделать выбор в сторону хорошего материала, потому что строят для себя.
— Может, с развитием ТОРов кирпич снова будет востребован? Тогда и завод появится.
— Нет, мне кажется, что объем рынка сбыта в Приморье очень мал для строительства кирпичного завода, уже много кто пытался. Но ТОР «Надеждинская» развивается несмотря ни на что. Различные предприятия строят или готовятся строить там свои производства. Некоторые считают, что ТОР не развивается — это все не так. Некоторые люди просто не владеют информацией. Реальный инвестиционный процесс — это 6-10 лет: первые два-три года идут подготовка и проектирование, потом 3-4 — года строительство, год — запуск, и только потом создается промышленное предприятие. А, по мнению бумажных теоретиков, на все про все должно уйти максимум два года. Но это не так. Так что все идет так, как и должно, и в ТОР «Надеждинская» этап проектирования в этом году в целом завершается, а в следующем году развернутся строительные работы. Через 3-4 года эта площадка запустится, еще через 2-3 года она выйдет на проектную мощность. Лет через семь Приморский край начнет выпускать различную продукцию. У нас появится своего рода региональный оазис промышленности. Поэтому усилия администрации края в отношении этого ТОРа считаю правильными и нужными.
— Может, с развитием ТОРов кирпич снова будет востребован? Тогда и завод появится.
— Нет, мне кажется, что объем рынка сбыта в Приморье очень мал для строительства кирпичного завода, уже много кто пытался. Но ТОР «Надеждинская» развивается несмотря ни на что. Различные предприятия строят или готовятся строить там свои производства. Некоторые считают, что ТОР не развивается — это все не так. Некоторые люди просто не владеют информацией. Реальный инвестиционный процесс — это 6-10 лет: первые два-три года идут подготовка и проектирование, потом 3-4 — года строительство, год — запуск, и только потом создается промышленное предприятие. А, по мнению бумажных теоретиков, на все про все должно уйти максимум два года. Но это не так. Так что все идет так, как и должно, и в ТОР «Надеждинская» этап проектирования в этом году в целом завершается, а в следующем году развернутся строительные работы. Через 3-4 года эта площадка запустится, еще через 2-3 года она выйдет на проектную мощность. Лет через семь Приморский край начнет выпускать различную продукцию. У нас появится своего рода региональный оазис промышленности. Поэтому усилия администрации края в отношении этого ТОРа считаю правильными и нужными.
